Семейную ипотеку изменят с 1 октября. Кому повысят ставку и как это отразится на рынке жилья

Что изменится с 1 октября

Сейчас базовая ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых. Максимальный размер льготного кредита — 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, шесть миллионов рублей — в остальных регионах.

С 1 октября единая ставка исчезнет. Во всех регионах, кроме четырех столичных, будут действовать следующие условия:

• один ребенок младше семи лет — 10%, кредит до шести миллионов рублей;
• двое детей, хотя бы один из которых младше семи лет, — 8%, до восьми миллионов рублей;
• трое детей — 6%, до 10 миллионов рублей;
• четверо детей — 4%, до 10 миллионов рублей;
• пять и более детей — 2%, до 10 миллионов рублей.

В последних трех случаях также требуется, чтобы хотя бы один ребенок не достиг семи лет на момент заключения договора.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей ставки будут выше:

• один ребенок младше семи лет — 12%, до 12 миллионов рублей;
• двое детей — 10%, до 15 миллионов рублей;
• трое детей — 8%, до 18 миллионов рублей;
• четверо детей — 6%, до 18 миллионов рублей;
• пять и более детей — 4%, до 18 миллионов рублей.

Для семей с двумя и более детьми также действует условие о наличии хотя бы одного ребенка младше семи лет.

При этом ставка по уже оформленной семейной ипотеке сможет снизиться, если после заключения договора в семье родится или будет усыновлен еще один ребенок. Для перехода на новую ставку заемщику потребуется предоставить подтверждающие документы. Новая ставка начнет действовать со дня, следующего за очередным платежом по графику.

Еще одно изменение: максимальный период субсидирования льготной ставки составит 15 лет. Новые правила распространятся на договоры, выдаваемые с 1 октября 2026 года. Уже оформленные ранее кредиты под новые параметры автоматически не переводятся.

Для кого семейная ипотека станет дороже

Наиболее заметно новые условия затронут семьи с одним ребенком. Вместо нынешних 6% они смогут получить новый льготный кредит под 10% в большинстве регионов и под 12% в четырех. Для семей с двумя детьми ставка также окажется выше нынешней: 8 и 10% соответственно.

Условия на уровне нынешних 6% сохранятся для семей с тремя детьми в большинстве регионов и с четырьмя в Москве, Петербурге и их областях. Ставку ниже нынешней получат семьи с четырьмя и пятью детьми в регионах, а также с пятью и более детьми в Москве, Петербурге и их областях.

Ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с 360.ru назвал изменения особенно чувствительными для молодых семей, которые только планируют перейти от аренды жилья к покупке собственной квартиры.

По его мнению, после увеличения ставки часть потенциальных заемщиков будет тщательнее сопоставлять ипотечный платеж со стоимостью аренды и может отложить покупку. Дополнительным фактором он назвал ограничение периода субсидирования льготной ставки 15 годами.

Ракута отметил, что семей с тремя, четырьмя и пятью детьми, которые смогут рассчитывать на более низкие ставки, значительно меньше, чем семей с одним ребенком. Поэтому, по его оценке, для значительной части потенциальных заемщиков доступность программы снизится.

Изменение семейной ипотеки власти прорабатывали заранее. В конце июня Минфин сообщал, что заинтересованные ведомства готовят предложения по совершенствованию программы в рамках поручения президента. До 1 октября действующие условия решили сохранить без изменений.

Еще в сентябре прошлого года замминистра финансов Иван Чебесков говорил, что одним из ключевых предложений стала дифференциация ставок в зависимости от количества детей. По его словам, чем больше детей в семье, тем ниже предполагалось сделать ставку, чтобы усилить демографические стимулы.

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков 19 сентября 2025 года рассказывал, что на тот момент обсуждалась ставка 12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, около 4% — с тремя. Он также отмечал, что для первого ребенка рассматривался вариант 10%. Утвержденная Минфином модель в итоге оказалась более детальной: размер ставки связали не только с количеством детей, но и с регионом проживания семьи.

Что будет с ценами на квартиры

Резкого роста стоимости жилья непосредственно из-за изменения семейной ипотеки Ракута не ожидает. По его прогнозу, первые один-два месяца после введения новых правил могут стать периодом адаптации.

«Застройщики будут перестраивать свою бизнес-модель, активно предлагать программы рассрочки, договариваться с конкретными банками по поводу субсидирования программы», — отметил Ракута.

При этом эксперт предостерег от оценки привлекательности предложения только по заявленному размеру скидки: продавец может сначала увеличить исходную стоимость объекта, а затем объявить значительный дисконт.

С 1 февраля начал действовать принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги должны участвовать в одном договоре в качестве созаемщиков. По данным РБК, основанным на статистике ДОМ.РФ, после изменения правил поток заявок на льготные кредиты снизился более чем на 40%.

Почему ИЖС оставили под 6%

Отдельное исключение Минфин сделал для индивидуального жилищного строительства. Ставка на строительство или завершение частного дома, а также приобретение участка с последующим возведением жилья останется на уровне 6% независимо от числа детей и региона.

Ракута допустил, что такая разница в условиях способна перенаправить часть спроса с квартир на загородную недвижимость.

«Если мы увидим массовый переток клиентов с рынка квартир в сегмент ИЖС, то, безусловно, и земля станет дороже, и сами подрядчики цены завысят», — заявил он.

По словам эксперта, рынок ИЖС в последние годы активно развивается, а сохранение ставки 6% дополнительно повышает привлекательность этого варианта для семей, выбирающих между квартирой и собственным домом.

О рисках повышения ставки предупреждали заранее

Дифференцировать семейную ипотеку в зависимости от количества детей предлагали еще до утверждения нынешней конструкции.

В ноябре 2025 года глава Сбербанка Герман Греф поддерживал принцип снижения ставки для семей с большим количеством детей, но предупреждал о последствиях резкого повышения стоимости кредита для родителей одного ребенка.

«Но при этом для семей с одним ребенком ставка вырастет в два раза, до 12%. Вот это может быть достаточно большим шоком», — говорил Греф.

По приведенным им тогда расчетам аналитиков, при ставке 12% не менее 11% семей из рассматриваемой группы могли столкнуться с невозможностью обслуживать такой кредит. Греф предлагал рассмотреть более мягкий уровень — 8–9%.

Поможет ли новая система демографии

Минфин объяснил реформу стремлением сделать семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной: чем больше детей, тем ниже стоимость льготного кредита.

Еще на стадии обсуждения реформы эксперты расходились в оценках ее возможного демографического эффекта. Руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Анастасия Якупова говорила РБК, что дифференциация ставок может повысить вероятность рождения второго и третьего ребенка.

Директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев отмечал, что влияние семейной ипотеки на демографию может стать заметнее, однако одной такой меры недостаточно для существенного изменения общей тенденции.

Ракута смотрит на изменение с позиции доступности жилья и считает спорным повышение ставки именно для семей с одним ребенком. По его мнению, поддержка особенно важна на старте семейной жизни, когда у пары еще нет собственного жилья и только появляется первый ребенок.

«Если мы говорим про демографию и семейную ипотеку, на мой взгляд, в первую очередь нужно поддерживать молодые семьи, у которых планируется первый ребенок. И для них, естественно, условия должны быть значительно комфортнее», — сказал эксперт.

По его оценке, при нынешней конструкции наиболее выгодные условия семья получает уже после рождения нескольких детей, тогда как на начальном этапе стоимость кредита существенно возрастает.

Программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года и продлена до конца 2030-го. По данным Минфина, за все время ее работы было выдано льготных кредитов примерно на 11 триллионов рублей, а жилищные условия улучшили более двух миллионов семей. При этом договор по новым правилам должен быть заключен не позднее 31 декабря 2030 года, а фактическая выдача средств по нему может состояться и позднее.