«Схема Долиной»: как новый законопроект должен защитить покупателей при сделках с недвижимостью
Юрист Кульпина объяснила суть проекта закона против «схемы Долиной»
:focal(0.51:0.55):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi83LzIwMjAxMTAyLWdhZi11MzktMTQ1M19DWk54Y0RKLmpwZw.webp?w=1920)
Госдума приняла в первом чтении законопроект, который призывает закрыть «схему Долиной» как для квартир, так и для автомобилей. Суть идеи — обязать продавца возвращать деньги из-за собственной недееспособности в случае, если он объявил себя банкротом. Такие сделки будут признавать ничтожными. Подробности — в материале 360.ru.
В чем суть «схемы Долиной» и почему она опасна
Проблема, которую пытаются решить законодатели, кроется в механизме возврата сторон в первоначальное положение при признании сделки недействительной: по закону продавец получает обратно имущество, а покупатель — деньги. Но на практике продавец нередко уже передал вырученные средства мошенникам и вернуть их не может. В итоге покупатель остается и без денег, и без имущества.
«Из‑за этого складываются ситуации, когда покупатель оказывается в достаточно плачевном состоянии», — рассказала 360.ru юрист по недвижимости Елена Кульпина.
Именно такие случаи и называют «схемой Долиной».
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi83LzIwNjI4Nzc1NjctMC0xMzAtMzE3OC0xOTE4LTE5MjB4MC04MC0wLTAtOTk1MDk5ZmUwOTVhMzhkZmQzYTA2OTBlZWM5MzU0MjJfSUE5eWM3Ri5qcGc.webp?w=1920)
Что меняет новый законопроект: баланс прав сторон
Предлагаемые поправки должны закрепить механизм, при котором возврат имущества продавцу возможен только после полного возврата денег покупателю. Это призвано восстановить баланс нарушенных прав и защитить добросовестного покупателя.
«Единственный возможный механизм, который должен быть урегулирован законодательно, — это возврат имущества только после того, как будут возвращены денежные средства в полном объеме. То есть чтобы был соблюден баланс прав и обязанностей каждой из сторон», — отмечает эксперт.
При этом важно понимать: законопроект не отменяет оснований для оспаривания сделок и не устраняет все риски.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi83LzIwMjYwNjMwLWdhZi11eDItMDg4X0pXUG5EcG4uanBn.webp?w=1920)
Какие риски остаются даже после принятия поправок
Несмотря на планируемые изменения, основания для оспаривания сделок в законе сохраняются. Поэтому покупатель по‑прежнему должен действовать максимально осмотрительно.
«В любом случае покупатель должен при совершении сделок вести себя добросовестно: проводить максимально возможные проверки продавца, основания возникновения права собственности, обращаться к специалистам — юристам, риелторам, которые могут дать правовую оценку безопасности сделки», — подчеркнула Кульпина.
Особенно важно собирать и хранить все подтверждающие документы: они помогут доказать добросовестность покупателя, если сделку попытаются оспорить.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi83LzIwMjUxMTE0LWdhZi11MDMtMDQyX1FSZ3RCVWMuanBn.webp?w=1920)
Типичные ошибки и как их избежать
По мнению юриста, главная ошибка участников рынка — попытка провести сделку самостоятельно, без привлечения профессионалов. Сделки с недвижимостью и автомобилями — сложные и рискованные операции, где грамотная проверка и правильное оформление документов могут уберечь от серьезных проблем.
«Ключевая ошибка покупателей и продавцов при совершении сделок с недвижимостью — это попытки провести эти сделки самостоятельно. Это настолько сложные и рискованные операции, которые требуют привлечения специалистов», — уверена Кульпина.
Специалист поможет провести необходимые проверки, правильно оформить документы и минимизировать риски оспаривания сделки в будущем.
:focal(0.49:0.44):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi83LzIwMjMwNDA2LWdhZi11NTUtMzkzX1l1d0t2SVAuanBn.webp?w=1920)
Как поправки повлияют на процедуру сделки
Важно, что предлагаемые изменения касаются не самой процедуры сделки, а ее последствий в случае судебного оспаривания. То есть на сроки и стоимость оформления сделки, работу нотариусов и регистрирующих органов они напрямую не влияют.
Что касается сделок, заключенных до вступления поправок в силу, то здесь все зависит от формулировок окончательного текста закона.
«По общему правилу действие законодательства распространяется только на будущий период, если только в самом законе не предусмотрено, что нормы распространяются на ранний период до вступления закона в силу. Поэтому здесь нужно будет смотреть, когда закон будет утвержден, будут ли его нормы распространяться на прошлый период», — объяснила юрист.