«Пожалуйста, без человейников в глухомани». Зачем в России решили менять семейную ипотеку

Как изменилась выдача ипотеки в России

За последний год выдача ипотечных кредитов в стране замедлилась. Причин этого было две. Первая — прекращение действия широкой льготной ипотеки (с 1 июля 2024 года).

Остановить ее решили в том числе потому, что массовые льготные программы лишь снижают эффективность денежно-кредитной политики и должны применяться в случае стресса, при котором спрос падает, например во время пандемии.

Тогда льготная ипотека была полезна и востребована, дала недвижке импульс, но был минус — вовремя программу не прекратили.

Плюс принцип «одна ипотека в одни руки» был введен не сразу. И люди часто брали несколько льготных ипотечных кредитов под «инвестиционные квартиры», что, в свою очередь, подтвердило важность именно адресного, а не массового характера подобных программ.

Второй причиной падения выдачи ипотеки сейчас стал повышенный уровень рыночных ставок. С учетом этого за январь -май рост ипотеки составил лишь 1,5%, а драйвером рынка по-прежнему остались адресные льготные программы, в первую очередь семейная ипотека.

По данным Банка России, в четвертом квартале 2024 года ее доля в выдачах составляла 60%, в первом квартале 2025 года — уже 75%.

«При этом мы видим, что, несмотря на замедление выдач ипотеки, рынок жилищного строительства снижается не так сильно: продажи квартир застройщиками в денежном выражении за январь-май снизились всего на 2%», — отмечала директор Департамента финансовой стабильности ЦБ  Елизавета Данилова.

Теперь люди чаще покупают жилье за собственные средства, плюс более распространенной стала покупка в рассрочку от застройщика.

Как хотят менять семейную ипотеку и почему это сложно

В начале сентября кабмин дополнительно выделил более 100,4 миллиарда рублей на субсидирование льготных ипотечных программ. Из общей суммы 53,4 миллиарда рублей направили на субсидирование «Семейной ипотеки».

Это, как заверили в правительстве, позволит сохранить льготную программу со ставкой шесть процентов для семей с детьми.

Позже на полях Восточного экономического форума стало известно, что программу семейной ипотеки могут изменить. Об этом рассказал журналистам директор департамента Министерства финансов Алексей Яковлев.

По его словам, варианты сейчас обсуждают Минфин и Минтруд, окончательное решение примет правительство, но уже можно сказать сейчас: речь идет не о введении ограничений или дополнительных стимулов, а о корректировке параметров программы в зависимости от целей россиян, которые в ней участвуют.

Тут же Яковлев напомнил, что сейчас лимит семейной ипотеки в зависимости от региона составляет шесть или 12 миллионов, но вместе с тем средний размер кредитов остается ниже установленного максимума.

При этом, когда речь идет о покупке жилья большей площади, может потребоваться увеличение лимита. И именно этот вопрос обсуждается в том числе с Минтрудом, и площадь жилья рассматривается как возможный критерий для расширения суммы кредита, пояснил глава департамента.

Помимо этого, решение, по его словам, должно быть более адресным и в большей степени ориентироваться на семьи с несколькими детьми.

Никто не хочет однушку у черта на куличках

Совершенно очевидно, что сейчас просто «квартиры для семьи — мало». И тут уже, скорее, вопросы и к застройщикам в том числе.

Потому что семьи с большим количеством детей, которых так хотят видеть в России все больше, могут расти, когда у них не однушка в плохом районе, а есть садик, поликлиника, школа, торговые центры рядом с домом в конце концов.

При отсутствии этого никакого движения к тому, чтобы люди хотели заводить детей, не будет. Отчеты, о которых сказал Яковлев, по средним размерам кредитов как раз и показывают это, подчеркивает публицист и политолог Никита Подгорнов.

То есть россияне не используют программу по максимуму, по итогу предложение буксует.

На важность поддержки семей не только с точки зрения возможности взять ипотеку под низкий процент указывает и вице-спикер Госдумы Борис Чернышов. В беседе с 360.ru он выделил целый комплекс вопросов, решение которых позволило бы помочь движению рождаемости.

«Это и нормальная работа ясельных групп, доступное и качественное образование, медицина. Вопросы, связанные с продленкой, вопросы, связанные со стимулированием работодателей, которые могли бы создавать комнаты матери и ребенка у себя на предприятии, в своей компании», — отметил Чернышов.

Отдельный момент — доступные кредиты, чтобы дети могли получать образование, если не вышло поступить на бюджет. Это касается и среднего профессионального, и системы высшего образования, уточнил он.

«Ну и, безусловно, тема, связанная с экологией. Я думаю, что если этот комплекс вопросов будет решаться, люди будут рады создавать семьи. Если у них будет работа, если у них будет возможность самореализации, если у них будет хорошая медицина и безопасные, чистые, нормальные дворы и улицы, где дети могут играть, заводить знакомства и дружбу», — добавил собеседник 360.ru.

Если возвращаться к вопросу ипотечного кредитования для семей, продолжил Чернышов, одним из ключевых моментов должно оставаться все же и пространственное развитие России. Иными словами, наилучшим вариантов развития события был бы тренд, когда люди берут ипотеку именно в том регионе, где они жили, без стремления переезда в столицу.

«Человек, который живет, условно, в Коми, получает семейную ипотеку на квартиру в Москве. Что по итогу: во-первых, он не сможет себе позволить, к сожалению, купить многокомнатную квартиру, большую квартиру, он будет себе выбирать однушку. Потом в случае переезда он сталкивается с большими трудностями, затем поиск работы, поиск себя, будет испытывать дискомфорт», — пояснил он.

Эксперт по недвижимости Владимир Шмелев при этом поддержал тезис о необходимости сделать семейную ипотеку более адресной, чтобы она была направлена в первую очередь на россиян с несколькими детьми.

«Рождаемость действительно сейчас не увеличивается. И если речь идет о стимулировании с помощью жилья, то, возможно, стоит  адресовать ее в первую очередь тем семьям, в которых есть уже несколько детей. Может быть, пересматривать условия выплаты, когда в семье будут рождаться новые дети», — пояснил он.

Другой вариант — изменение лимита ипотеки в зависимости от количества детей, добавил собеседник 360.ru. По оценке Шмелева, это было бы справедливо и отвечало бы целевому использованию средств данной программы.

«А пока, если мы говорим о лимитах по семейной ипотеке, то, например, для Москвы, где стоимость жилья достаточно высокая, лимит в 12 миллионов, это, конечно, очень мало. То есть, в текущий момент уровень цен таков, что если рассматривать трехкомнатную квартиру для семьи в новом доме, то стоимость, как правило, стартует от 30 миллионов», — добавил он.

И, конечно, еще 18 миллионов сверху есть далеко не у каждой семьи. Поэтому, по словам специалиста, наиболее частым использованием семейной ипотеки пока все еще остается инвестирование.

«То есть люди используют свое право на семейную ипотеку, приобретают студию за пресловутые 12 миллионов, которую впоследствии либо перепродают, либо сдают ее в аренду до момента, пока их ребенок не подрастет», — констатировал Шмелев.

Подгорнов вместе с тем убежден, что крайне важным был, остается и будет оставаться инфраструктурный вопрос. По мнению политолога, правильным было бы, возможно, даже введение стандартов для семейной ипотеки, чтобы потом было с кого спросить.

Рядом с домами должны быть школы, парки, садики, транспортные развязки. Не будет этого — никакая «семейная льгота» не поможет.

«А то мы берем советский опыт „стимуляции через жилье“, но не учитываем, что тот опыт был именно инфраструктурным. Каждая семья и квартира привязывалась к школе, садику внутри микрорайона. Никто не строил человейник на тысячу семей в поле у аэропорта. Большие вопросы к застройщикам. Большие вопросы к тем, кто согласовывал „льготы“ у таких застройщиков», — заключил он.