Помочь можно, да не всем. Как действовать, если купили квартиру у жертвы мошенников?

Без денег и жилья

Примеров откатов сделок с недвижимостью в России предостаточно. К сожалению, покупатели в этих случаях оставались и без жилья, и без средств, а некоторые еще и с многолетней ипотекой. Например, в ноябре 2021 года пенсионерка Савельева продала квартиру с правом пожизненного проживания. Покупатель заплатила часть суммы в день подписания договора, остальное внесла на депозит нотариуса.

В итоге продавец передала деньги мошенникам. Поняв, что ее обманули, пошла в суд, чтобы оспорить сделку, утверждая, что денег не получала, хотя к делу прилагалась расписка, заверенная нотариусом, что как минимум часть суммы она все же должна была иметь. Замоскворецкий суд встал на сторону пенсионерки и вернул ей квартиру, хотя не доказали, что покупатель был в курсе аферы.

Зюзинский суд тоже вернул квартиру продавцу Прунтовой, которую мошенники ввели в заблуждение. Аферистка под видом риелтора нашла для нее покупателя за цену ниже рыночной, привела в банк, где дала расписаться только на последних страницах договора купли-продажи. В это время ответчик находился в комнате за стеной.

Продавец передала деньги мошенникам, а потом поняла, что ее обманули. Тем временем покупатель не стремился попасть в квартиру, подписать акт приема-передачи жилья, платить ипотеку в размере 90 тысяч рублей ежемесячно. Это обстоятельство и доводы истца заставили суд встать на сторону продавца и вернуть ему квартиру.

В сентябре 2022 года преподаватель из Москвы купила двухкомнатную квартиру в ипотеку за 9,2 миллиона рублей, однако попасть в нее так и не смогла.

Накануне передачи ключей ее вызвали в полицию. Оказалось, что в день, когда жилье должны были отдать, продавец подожгла военкомат, а днем ранее передала мошенникам крупную сумму.

Пока продавца судили по уголовному делу, суд вынес ей домашний арест по месту проживания, в проданной квартире. Покупатель неоднократно пыталась вселиться в новое жилье, вызывала полицию, но дверь никто не открывал.

Позднее оказалось, что прежняя хозяйка квартиры периодически передавала аферистам деньги, а затем они вынудили ее продать квартиру. Женщина заявила, что не сознавала своих действий, и просила признать сделку недействительной: денег у нее больше нет, а выехать ей некуда.

Бабушкинский районный суд 2 мая 2024 года обязал прежнюю хозяйку передать квартиру новой владелице. Однако позднее вмешался Мосгорсуд, который попросил отменить это решение: оно в том числе не учитывает всех расходов покупателя на квартиру и ипотечный кредит, который она до сих пор выплачивает.

Вспомним и крупную аферу с квартирой Ларисы Долиной в августе 2024-го. Недвижимость стоила более 200 миллионов, но певице удалось доказать, что она действовала под натиском телефонных мошенников. Они звонили ей с апреля по июль и уговорили перевести деньги от продажи квартиры на «безопасные счета».

В итоге Хамовнический суд Москвы встал на сторону Долиной и обязал Полину Лурье вернуть жилье, а деньги обратно ей так никто и не отдал.

Поможет ли справка из ПНД

Обычно перед сделкой с недвижимостью у продавца старше 65 лет просят справку из психоневрологического диспансера (ПНД), которая свидетельствует о его вменяемости. Так покупатель старается обезопасить себя от подобных случаев. Однако справка из ПНД может оказаться бесполезной, рассказала 360.ru юрист в сфере недвижимости Елена Кульпина.

«Есть 177-я статья Гражданского кодекса, которая предполагает возможность оспорить сделку в связи с тем, что продавец не отдавал отчет своим действиям именно в момент сделки и не мог руководить ими. Это может быть психологически здоровый человек, который не страдает алкогольной или наркотической зависимостью, никогда не стоял на учете в психоневрологическом диспансере, просто именно в тот момент что-то пошло не так», — объяснила эксперт.

Подобные прецеденты определяет судебная психолого-психиатрическая экспертиза на основании медицинской документации и показаний свидетелей.

Выход есть — пригласить на сделку психиатра, но на него не все соглашаются. Также никто не застрахован от случая, когда впоследствии судебные эксперты могут оспорить показания психиатра, что все были вменяемыми.

Почему сделку с квартирой Долиной признали недействительной

В случае с 70-летней Долиной справка из ПНД была бы кстати, но неизвестно, просили ли ее у певицы. Тем не менее суд мог встать на сторону артистки по другим причинам.

Кульпина отметила, что решение суда по делу Долиной не находится в открытом доступе, поэтому узнать аргументы судьи не представляется возможным. Однако со стороны оно кажется нелогичным.

«Когда оспаривается сделка по 177-й статье, даже если суд установил, что продавец не отдавал отчет своим действиям, он обязан вернуть первоначальное положение. То есть покупатель должен отдать продавцу квартиру, а продавец покупателю — деньги. Это обязательное условие», — отметила эксперт.

Однако тут деньги покупатель не получил.

Как можно защитить себя от подобных ситуаций

Получается, ни справка из ПНД, ни психиатр на сделке не могут гарантировать покупателю квартиру или хотя бы возврат денег. Так что же делать? Для таких случаев придумали титульное страхование. Если у покупателя изымут квартиру, то страховая компания выплатит ему страховку в размере стоимости недвижимости.

«Стоимость жилья должны полностью прописать в договоре купли-продажи. Иногда продавец просит указать в нем сниженную сумму, чтобы заплатить поменьше налогов», — объяснила юрист.

В 2020 году в закон о государственной регистрации недвижимости внесли изменения, согласно которым добросовестные покупатели могут рассчитывать на деньги от государства, если они стали жертвой мошенников. Аналогичная компенсация существует и для случаев, когда человек купил квартиру у жертвы аферистов, правда, распространяется она лишь на вторых и последующих владельцев. Первый после жертвы мошенников под эту компенсацию не подпадает.

«Последующий может не знать каких-то обстоятельств сделки, которые были между предыдущим продавцом и покупателем», — пояснила Кульпина.

Кто считается добросовестным покупателем

Покупатель считается добросовестным, если он не знал, что приобрел имущество у лица, которое не вправе его отбирать. На деле же добросовестность предполагается, если не доказано обратное, обратила внимание юрист.

В ином случае суды смотрят на некоторые факторы.

«Как правило, цена должна соответствовать рынку. Если она ниже, то это сразу показатель того, что, возможно, покупатель замешан в какой-то махинации. Это же бывает не только с мошенниками, а перед банкротством, когда продавцы избавляются от недвижимости, чтобы потом не потерять имущество в процессе», — отметила Кульпина.

Также покупателя могут признать недобросовестным, если он не вышел на осмотр квартиры или не заселился после ее покупки, не подписал акт приема-передачи. Бывает, что продавец продал квартиру и тут же заселился в нее по договору аренды, что тоже будет считаться недобросовестностью покупателя.

Особенно пристально рассматривают сделки между родственниками или знакомыми, где могут установить фиктивную продажу.

«Сейчас суды смотрят и на то, проверял ли покупатель документы перед сделкой. Считается, что добросовестный покупатель должен просмотреть все на предмет рисков. Хотя зарегистрированное право собственности в Росреестре должно гарантировать мне, как покупателю, что лицо, которое продает это имущество, полномочное, то есть законный собственник, который имеет право распоряжаться им. Однако по факту гарантий нет», — объяснила Кульпина.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Перед сделкой с недвижимостью действительно нужно все проверить. Для этого можно привлечь риелтора, юриста, которые обратят внимание на нюансы, которые обычный человек не заметит.

Также предостерегут в случае подозрительности. Например, когда продавец не хочет предоставлять какие-то дополнительные документы.

Еще нужно проверить сам объект недвижимости, основание перехода права собственности третьих лиц, которые имеют право на проживание в этой квартире, а также попросить справки из ПНД и наркологического диспансера, чтобы узнать, не состоит ли человек на учете.

«Я, например, всегда проверяю, есть ли предбанкротное состояние у продавца, потому что бывает так, что избавляются от имущества. Еще есть судебные споры, свежие документы о праве собственности, которые часто сигнализируют о том, что от имущества избавляются или пытаются скрыть следы недобросовестности сделки», — отметила юрист.

Заниженная цена также иногда сигнализирует о том, что есть какие-то проблемы.

Как защитить свои интересы, если оказался в такой ситуации

Если человек все же влип, как действовать? Если кратко — сразу идти в суд.

«Не нужно рассчитывать, что инстанция сама разберется. Следует нанимать юриста, адвоката для защиты своих интересов и максимально собирать доказательства. Еще лучше собрать их до сделки», — объяснила Кульпина.

Это могут быть документы, сопутствующие сделке с недвижимостью: кредитный договор, страховка, акт приема-передачи ключей, осмотр квартиры и так далее. Тщательно собранная документация будет доказательством добросовестности.

Очень важно указать, откуда были взяты деньги на покупку: в суде проверят платежеспособность истца. Если квартиру в Москве за 20 миллионов наличными купила мать-одиночка, которая официально нигде не работает, то у суда появится к ней много вопросов.

«Если она где-то под подушкой копила их или взяла как подарок от любовника, то суд все равно расценит ее как недобросовестного покупателя», — подытожила юрист.

Иногда официальный орган все же встает на сторону покупателей. Например, так было в практике Кульпиной, когда ее клиентам продали участок, который нельзя было реализовывать. Спустя 10 лет мошенническая схема раскрылась, и суды первых инстанций обязали его изъять. Однако Верховный суд все же встал на сторону клиентов Кульпиной: срок исковой давности, то есть более трех лет, давно прошел.

Другие схемы, при которых можно оспорить сделку с недвижимостью

• Наследство — завещание могут оспорить, если вовремя не объявился кто-то из наследников. Иногда они могут не знать о других претендентах на имущество либо пытаться побыстрее избавиться от недвижимости;
• Сделка по поддельным документам;
• Невыделенные детские доли.