Ипотека сейчас — это про отвагу или безумие. Россию снова ждет бум квартирных обменов?
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMjUwMjExLWdhZi11ejAtMDU1LmpwZw.webp?w=1920)
Пока рыночная ипотека остается в большей степени недоступной, а требованиям льготных программ отвечают, увы, не все, россияне задумываются об альтернативных вариантах улучшения жилищных условий. Вспоминают в Сети и о популярных в перестроечные годы квартирных обменах. Может ли такая схема снова стать популярной сейчас, как работает трейд-ин в недвижимости и при каких условиях он способен стать более востребованным, разбирался 360.ru.
Бум обменов как маркер кризиса
К концу 2022 года количество прямых обменов жилья вырос в России аж в четыре раза относительно показателя 2021 года. Схема эта ни для кого не новая и в какой-то степени ее верно было бы считать маркером кризисного периода, так как популярность она набирала именно в непростые периоды.
В 2023-м аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» прогнозировали, что доля сделок с прямым обменом недвижимостью в Московском регионе в 2024 году может увеличиться в три раза (с 3-5% до 15%).
С аналогичной ситуацией, по словам специалистов, рынок уже сталкивался в 2014–2015 годах, когда после резкого роста ключевой ставки подскочили ставки по ипотеке.
Кризис кризисом, но кто-то женится, кто-то разводится, кто-то переезжает, у кого-то рождаются дети. Почти всегда во всех этих ситуациях надо решать жилищный вопрос. И как его решать, если накоплений нет, а ипотеку дают только под космический процент? Вот здесь на помощь и приходит прямой обмен.
Екатерина Торопова
директор агентства недвижимости «Метражи»
И хотя чаще всего при прямых обменах все равно нужна доплата, ее найти всегда легче, чем полную сумму. С учетом этого часть специалистов не исключали, что прямые обмены действительно ждет очередная волна большой популярности.
Обмен квартир без денег — редкость
Есть впрочем и те, кто относится к таким прогнозам критически. Так, например, эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский выразил уверенность, что обмен квартирами с доплатой массовой историей в наше время стать никак не может, что бы кто ни говорил.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMTkwODI3LWdhZi11MzktMTA2Mi5qcGc.webp?w=1920)
«Никакого массового возвращения нет — это просто альтернативный вариант сделки. Сейчас на этом фокусируются, потому что у людей нет денег на ипотеку», — подчеркнул он в беседе с MK.RU.
В качестве примера Кричевский привел вариант покупки однокомнатной квартиры в Москве в ипотеку с первоначальным взносом в три миллиона рублей и ежемесячным взносом в 250 тысяч. Чтобы решиться на такие условия, по его мнению, нужно быть либо безумцем, либо очень уверенным в себе человеком.
Поэтому, продолжил он, людям действительно проще взять небольшой кредит, продать свою квартиру и так переехать из своей однушки в двушку, к примеру, в менее престижный район. Такой инструмент действительно популярный, потому что более выглядит более подъемным.
«Пока люди ищут альтернативы. Но, как только снизятся ключевая ставка и ипотечные ставки, спрос на кредиты вернется. Но обмен квартир без денег — редкость», — добавил Кричевский.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMjQwNTE1LWFhYS11MTAxLTA0NS5qcGc.webp?w=1920)
Обмен квартир действительно не сможет стать массовым явлением в современных условиях, согласилась в беседе с 360.ru риэлтор, эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. Поверить в такой сценарий, по ее словам, можно с большим трудом.
«Я не думаю, что это вновь приживется, это было бы прямо возвращением в прошлый век, сейчас мы настолько привыкли к свободе выбора, у всех уже такие расширенные требования к своему жилью и теперь для обмена нужно, чтобы буквально звезды сошлись», — подчеркнула Перескокова.
При подготовке материала 360.ru попросил рассказать об опыте квартирных обменов своих читателей. И те истории, о которых нам написали, и впрямь кажутся чем-то нереальным в нынешних условиях. Люди искали варианты в разделах объявлений в газетах, были и бюро обмена.
«Очень странно сейчас понимать, что мои бабушка и дедушка смогли обменять трешку в Нальчике на двушку под Питером. Причем в квартире в Ленобласти не было телефона. Как удавалось обо всем договориться без Сети — для меня просто уму непостижимо», — поделилась одна из подписчиц.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS04NTYzOTc0bHIuanBn.webp?w=1920)
Другая читательница рассказала, как ее семья в начале 90-х обменяла жилье в Подмосковье на квартиру в центре Москвы. Просто владелице недвижимости в столице очень хотелось растить детей в спокойном городе в Московской области.
«В итоге получилось так, что обменяли большую четырехкомнатную квартиру в Пущино на трешку в пределах Садового кольца, плюс доплатили тысячу долларов и отдали ей еще небольшой участок для огорода под Пущино», — пояснила девушка.
Еще одна подписчица вспомнила о пенсионершках-маклершах с «черного рынка» в Сочи. Эти деловые дамы приносили пачки объявлений в местную газету и «буквально держали в руках весь сочинский рынок недвижки».
«Собирались по выходным у доски объявлений, была такая в центре города, предлагали варианты. Мы так свои две комнаты в подселении выменяли на отдельную однушку. Правда, родителям пришлось для этого фиктивно развестись», — добавила собеседница 360.ru.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS02NjY2OTMxbHIuanBn.webp?w=1920)
А других вариантов перестать жить в действительно некомфортных условиях тогда просто не было: «Иначе как жутью кромешной такую жизнь назвать сложно».
«Представьте трехкомнатную квартиру, но в третьей комнате живет совершенно чужая бабка, которая все лето пускает отдыхающих. При этом кухня и санузел — общие. Раньше такое жилье давали неместным в Сочи», — уточнила она.
«Найти прямой обмен и в советское время было весьма непросто, когда абсолютно все только менялись. А теперь найти обмен практически невозможно», — заметил другой участник обсуждения.
Не хочу сказать, что это невозможно совсем. Бывает, что соседи так меняются с доплатой. Но это не массовые случаи. Нельзя сказать, что такая схема начнет работать с размахом по всей стране. В маленьких городах, в поселках, может быть, такое возможно. Но для мегаполисов — шансы для этого ниже.
Наталья Перескокова
Что надо проверить при прямом обмене квартирами
По словам Перескоковой, подходить к обмену, если на него решились, нужно со всей ответственностью и учитывая все риски — а они будут те же, что и при покупке вторичного жилья.
«Обе стороны проверяются и на банкротство, и на субсидиарную ответственность, и так далее. Если это обмен с доплатой — советую проводить все только через безналичные расчеты. Если стороны договариваются, что будет какая-то рассрочка, то это надо обязательно отразить в договоре мены, плюс это должно быть отражено в выписке ЕГРН», — уточнила эксперт.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS02NzQ5MjA4bHIuanBn.webp?w=1920)
Проверка должна быть масштабной. В стандартном варианте она включает целых 54 риска. Вот лишь некоторые из пунктов: получение правоподтверждающих документов (выписка из ЕГРН), выяснение, нет ли на квартирах обременений, получение выписок из домовых книг, чтобы точно знать, что из жилья все выписаны, проверять нужно и основания владения, если была приватизация — не были ли нарушены чьи-либо права.
Интересно
«Может быть, там есть кто-то из граждан, кто не является собственником, но имеет пожизненное право проживания. Если это наследство, то оно по закону или по завещанию, есть ли какие-то наследники, которые, мало ли, вдруг лишены обязательных долей, например инвалиды. Аспектов очень много», — предупредила собеседница 360.ru.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS04ODY4MDY0bHIuanBn.webp?w=1920)
Квартира по трейд-ин — выгодно или нет?
По мнению ипотечного брокера, эксперта по недвижимости Дмитрия Ракуты, сейчас возможной альтернативой покупке нового жилья в ипотеку, скорее, можно считать приобретение недвижимости по трейд-ин. Но такая схема обмена квартиры в собственности на новую с доплатой не слишком востребована у россиян. По крайней мере, пока.
Главный ее минус — значительное занижение стоимости старой квартиры. По рыночной цене инвестор ее выкупать не будет, ему это, естественно, просто невыгодно.
«В классической схеме — два-три года назад — трейд-ин подразумевал снижение рыночной стоимости квартиры покупателя в среднем где-то процентов на 20-30%. Возможно, что застройщики, чтобы поддержать свои продажи, могут смягчить условия и предлагать более выгодные условия с более низкими процентами по трейд-ин. Если планка будет ниже — 10-15% — такую схему будет ждать успех», — пояснил брокер в комментарии 360.ru.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS04ODM5NTE2bHIuanBn.webp?w=1920)
А пока это просто неинтересно покупателям, потому что они понимают, что им выгоднее самим реализовывать свою недвижимость либо обратиться к агентам для продажи, но в итоге все равно сэкономить очень серьезные суммы.
Если застройщики придут к пониманию, что рынок достаточно сложный и все-таки надо делать какие-то определенные уступки, например, оценивать недвижимость, которая есть у покупателей, ниже на 10-15% от рыночной стоимости, тогда, я думаю, что продажи у застройщиков сильно подрастут.
Дмитрий Ракута
Сильное занижение цены на старые квартиры клиентов по трейд-ин Ракута объяснил в том числе рисками, которые несут застройщики: неизвестно, как быстро они смогут продать это жилье, а каждый месяц простоя — потеря средств. Есть вероятность падения цен на рынке, угроза неправильной оценки. Все эти факторы закладываются в дисконт.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS04ODc4OTUzbHIuanBn.webp?w=1920)
К тому же выкупать соглашаются далеко не все квартиры. То есть у однушки в старом фонде без капремонта на первом этаже в очень отдаленном районе шансов, скорее всего, не будет. Впрочем, плохо подходят под схему трейд-ин и квартиры дороже 15 миллионов рублей из-за сложности в прогнозировании динамики цены.
«На мой взгляд, надо просто сделать более привлекательные условия для покупателей, для обмена жилья, тогда трейд-ин может заработать и повлиять на рынок первички, так как спрос будет именно на новостройки, а за этим вероятен и рост цен», — резюмировал Ракута.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIzLmpwZw.webp?w=1920)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMjMxMTI2LWFhYS11MTAxLTAxNi5qcGc.webp?w=1920)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMjUwMTIyLWdhZi11MDMtMDk0LmpwZw.webp?w=1920)
:focal(0.48:0.46):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80LzIwMjIwMTE4LWdhZi11dzgtMTEzOS5qcGc.webp?w=1920)
:focal(0.43:0.41):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNS80L3JpYS0xNDgxODU5bHItMS5qcGc.webp?w=1920)