Феномен торговых центров. Как нас заманивают в моллы

Посещение торгового центра уже давно перестало быть для нас простым походом за покупками. На несколько часов мы оказываемся в красочном мире, созданном профессиональными маркетологами. И их задача сделать так, чтобы мы как можно дольше хотели в этом мире оставаться. От этого напрямую зависит коммерческий успех торговых центров, которых только в столичном регионе уже больше 700, а новые все появляются. Только в третьем квартале этого года открылись еще пять больших площадок. Телеканал «360» узнал, в чем причина успеха этого бизнеса и посчитал, сколько стоит построить ТРЦ.

Этапы создания ТРЦ

Весь процесс строительства от закладки фундамента до «разрезания ленточки» в среднем занимает около двух лет. Первая и главная ступень — это анализ и планирование. Необходимо продумать, какие будут покупательские потоки (они зависят от места расположения), что за марки будут представлены (сегмент люкс или бюджетный), будут ли посещать магазин дети и стоит ли выделять площади под развлечения.

Генеральный директор архитектурного бюро Dyer Елизавета Лучицкая так объяснила коммерческий успех ТРЦ «Красный кит» в подмосковных Мытищах:

Из всего этих условий складывается концепция будущего торгового центра. Она ложится в основу архитектурного проектирования. Специальные бюро, которые владеют технологиями строительства именно торговых площадей вместе с маркетологами, создают пространство. Покупателю оно кажется просто симпатичным, но на самом деле, все сделано для того, чтобы нам не хотелось оттуда выходить. Начиная с планировки входов и выходов, заканчивая мягким светом, изогнутыми линиями коридоров, тематическими цветовыми решениями и расположением вывесок. На этом же этапе решается, как будут расположены, так называемые якоря (большие продуктовые и магазины бытовой техники на нижних ярусах), вся fashion-галерея, а так же эскалаторы и коридоры. Причем так называемые «фишки», например, аквариум с живыми рыбами или огромный фонтан — это лишь 3% успеха. Главное — планировка. Только разработка такой специальной архитектуры может стоить до 30 миллионов рублей.

Умная архитектура

Кстати, сейчас архитекторы поменяли подход к планировке ТРЦ. Если в 2000-ых задача была — завести человека в лабиринт, в котором он обойдет максимально много магазинов, сейчас курс взят на мобильность и доступность. Современный покупатель точно знает, чего хочет, и в торговом центре он должен легко ориентироваться и добраться максимально удобно от аптеки на первом этаже до кинотеатра на третьем.

Бренд всему голова

Еще одна большая статья расходов — разработка бренда. Полный brand book с оригинальным логотипом, подходящими шрифтами, цветовым и стилистическим руководством может, как говорят специалисты, обойтись в 100 тысяч евро.

Что нам стоит ТРЦ построить?

Но все же 90% всех затрат — это строительство. До кризиса квадратный метр ТЦ стоил в среднем 40 тысяч рублей, сейчас — порядка 60. То есть миллиард и 200 миллионов рублей на небольшой торговый центр площадью 20 тысяч квадратных метров. Плюс земля, затраты на разрешительные документы, ввод в эксплуатацию. А позже на брокеринг (поиск арендаторов) и рекламу. Но даже повышение цены за квадратный метр не пугают иностранных инвесторов. Для них вкладываться в российский рынок стало выгоднее.

«Иностранные инвесторы сейчас особенно заинтересованы вкладывать деньги в Россию. У них денежные единицы в евро и долларах и в переводе на рубли они получают существенный дисконт», — объяснил телеканалу «360» руководитель коммерческого отдела компании БИТЭКС Евгений Плотников.

Прибыль рассчитать сложнее. Ведь сдавать в аренду свои квадратные метры разным магазинам можно за шесть тысяч за квадратный метр или за 100 тысяч, в зависимости от расположения. Но в среднем окупаемость такого проекта, по мнению экспертов, 10−12 лет. Причем, по мнению Войцеховского, площадь не имеет особого значения: чем меньше торговый центр, тем пропорциональнее в нем площади под сдачу.

От того, кто решился построить торговый центр, требуется знание дела, чтобы постоянно привлекать внимание не только покупателей, но и арендаторов. Ведь если вы построили дом и продали его, вы, как минимум, вернете свои деньги. Спокойнее ситуация и с офисными зданиями. Помещение заполнено, арендные площади выкуплены, компании работают — деньги поступают. С ТРЦ всегда есть риск не вернуть вложения.

Смерть ТРЦ

Кстати, на Западе стали все чаще отказываться от строительство огромных моллов, которые для покупателей стали, скорее, парком развлечений, и переходить на небольшие и уютные ТРЦ. В штатах даже появился сайт deadmalls.com. В переводе — смерть торгового центра. На нем подробно рассказывают историю больших площадок, которые закрылись за последние годы. На фото пустые залы и табличка «cloused».

Но, как уверяют эксперты, нашему рынку такая депрессивная картина не грозит.

Торговые центры в России в привычном понимании начали появляться только в 2000-ых. Сегодня этот рынок отнюдь не перенасыщен. Тем более, россияне шопинг любят и тратят на него даже больше, чем в Европе. Да и суровый климат всегда сыграет в пользу теплого уютного торгового центра, вместо прогулок по магазинчикам на улице.

Алина Мухина