Дешевые метры: чем опасны сделки по «нарезанным» квартирам?

Почему нарезка больших квартир на студии незаконна

Популярность устроенных таким образом студий вполне объяснима: «нарезанные» квартиры стоят намного дешевле однушек. Это делает их лакомым куском для тех, кто по тем или иным причинам не может себе позволить полноценную однокомнатную квартиру.

Но у обходных путей заиметь собственные квадратные метры есть серьезные нюансы, которые в будущем могут обернуться проблемами. Главная из них — статус помещения.

«Часто такие „студии“ юридически не считаются отдельными квартирами, а оформляются как доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру. Это означает, что покупатель приобретает не конкретный объект недвижимости, а абстрактные квадратные метры, что создает неопределенность», — рассказала 360.ru юрист по недвижимости и аренде Елена Рудакова.

Сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения, но это не гарантирует отсутствия проблем. Возникают сложности с распоряжением: продать долю сложнее, а при реализации по закону нужно сначала предложить ее остальным собственникам «нарезанной» квартиры.

Есть и другие нюансы, которые либо мешают узакониванию перепланировки, либо делают ее и вовсе невозможной.

• Нарушение санитарных норм. Например, запрещено располагать «мокрые зоны» (санузлы, кухни) над жилыми помещениями соседей. Это делает «нарезку» большой квартиры невозможной выше второго этажа. Однако часто это собственников не смущает.
• Несоответствие инженерным возможностям дома. Коммуникации (водопровод, канализация, электричество) изначально рассчитаны на определенное количество жильцов. Увеличение нагрузки может привести к авариям и перегрузкам сети.

• Снос несущих стен. Если при перепланировке демонтируются несущие конструкции, что бывает нередко при таких «нарезках», согласование практически невозможно.
• Если перепланировка окажется незаконной, жилищная инспекция может выдать предписание о ее устранении, а в случае игнорирования — обратиться в суд с требованием вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет.
• Технические и эксплуатационные риски. Даже если удастся узаконить перепланировку, возникают практические сложности — например, проблемы с вентиляцией и звукоизоляцией, так как не всегда удается обеспечить в каждой студии отдельный вентиляционный канал или достаточный уровень шумоизоляции. Также возрастает нагрузка на инженерные системы — это может привести к частым авариям и сбоям в работе коммуникаций. Отсюда не только неудобства, но и постоянные и обоснованные претензии соседей.

Кто покупает «нарезанные» студии

Несмотря на трудности и нюансы, дешевизна часто перекрывает все остальное. Тренд на дележку больших квартир зародился в 2010-х годах в Санкт-Петербурге, где в центре города было много коммуналок, в которых можно было организовать перепланировки и заработать на этом: туристы охотнее арендовали на время визита Северной столицы отдельное жилье, пусть и совсем небольшое, но со своим санузлом и кухней, чем в той же локации снимали комнату.

Однако была и еще одна категория людей, которые охотно не только арендовали подобную жилплощадь, но и покупали ее — например, приезжие.

Небольшая студия и правда казалась очень хорошим вариантом: квартира находилась, как правило, в центре, куда тянулись все только что приехавшие, стоила недорого, по сравнению с той же однушкой, которая, к слову, могла быть в отдаленных районах или далеко от метро. О другом человек, только что перебравшийся в другой город, первое время не задумывался.

Вскоре антитренд распространился по всей России, и «нарезка» квартир стала массовой.

Как минимизировать риски — совет юриста

Чтобы снизить вероятность проблем в будущем, перед приобретением недвижимости Рудакова посоветовала:

• тщательно проверить документы. Лучше убедиться, что продавец — законный собственник всей квартиры, а не просто «нарезал» студии из комнат;
• провести независимую техническую экспертизу. Она поможет оценить реальную нагрузку на коммуникации и выявить возможные нарушения;
• обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Он поможет оценить риски, проверить документы и сопроводить сделку;
• рассмотреть легальные альтернативы. Если цель — получить доход от сдачи жилья, возможно, стоит подумать о других вариантах инвестирования, а не о незаконной «нарезке» квартир.

Таким образом, выделение студий из многокомнатной квартиры — высокий риск, который может привести к юридическим спорам, финансовым потерям и конфликтам с соседями.