Что делать с пропиской при покупке и продаже квартиры: самые большие риски и советы юриста

Как и когда выписаться из квартиры для ее продажи

Регистрация по определенному адресу дает госорганам понять, где человек живет, чтобы одновременно соблюсти его права и свободы и чтобы гражданин исполнял свои обязанности, напомнила юрист по вопросам в сфере недвижимости и аренде жилья Елена Рудакова.

«По закону (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса России) квартира переходит к новому владельцу по договору купли-продажи. Продавец должен в установленный срок выписаться сам, а также снять с регистрации всех членов своей семьи», — подчеркнула собеседница 360.ru.

По словам юриста по вопросам в сфере недвижимости Елены Кульпиной, выписка всех лиц перед продажей квартиры важна в первую очередь для покупателя, потому что если продавец откажется снимать себя с регистрационного учета, это выльется в судебный спор.

Кроме того, от числа зарегистрированных в квартире людей зависит размер оплаты за ЖКУ — в тех статьях расходов, которые не зависят от счетчиков, например за вывоз мусора или обслуживание общедомовой территории.

Можно ли выписаться в никуда?

Бывают случаи, когда гражданин продает единственное жилье, чтобы на эти деньги купить другое. Получается, что выписаться ему просто некуда, так как свою недвижимость он продал, а новую еще не приобрел.

У продавцов, которые пока не знают, куда будут прописываться, есть несколько вариантов. Во-первых, можно сделать временную регистрацию (у знакомых, в арендованном жилье). При этом важно написать заявление для снятия с учета по старому адресу и приложить набор документов: договор аренды, справку о проживании или иное подтверждение временной регистрации. Все документы и квитанции нужно сохранить.

Можно ли выписать в никуда детей?

Если в квартире, которую собираются продать, прописан ребенок, такую недвижимость называют жильем с обременением из-за регистрации несовершеннолетнего.

«Если взрослому можно выписаться условно в никуда, то с ребенком такого делать нельзя. Это возможно только по суду, и судья будет смотреть на обстоятельства. Поэтому обычно покупатели требуют, чтобы все, в том числе дети, выписались из квартиры до сделки. Если же сделать это невозможно, то покупателю советуют отказаться от такой рисковой сделки, чтобы в будущем не было возможных проблем», — объяснила Рудакова.

Если факт регистрации ребенка в квартире выяснился уже после сделки, новый собственник сможет выписать его через суд на следующих основаниях:

• ребенок не живет в квартире более года;
• его родители не оплачивают ЖКУ;
• родители могут зарегистрировать ребенка по другому адресу.

Как проверить, что в квартире никто не прописан

Право запрашивать все необходимые справки, имеющие отношение к недвижимости, в том числе относительно прописанных в квартире граждан, есть у собственников жилья. Они могут получать эти данные без согласия тех, кто прописан в их жилье.

В некоторых случаях их могут запрашивать правоохранительные органы, Соцфонд и другие государственные организации, но не без основания. Им может стать уголовное дело, судебное разбирательство, необходимость оказать государственную услугу.

Таким образом, будущий покупатель не может запросить справку о зарегистрированных лицах в интересующей его квартире, но он вправе потребовать ее у продавца и отказаться от сделки в случае, если он ее не предоставит.

Как правило, речь идет о справке о составе семьи, адресной справке или справке о зарегистрированных по конкретному адресу. Также можно попросить единый жилищный документ.

Что делать, если продавец не выписывается

Если продавец договорился с покупателем, что выпишется в течение определенного срока из продаваемой квартиры и уже после совершенной сделки нарушил свое обещание, то есть в оговоренный срок не выписался, новый владелец недвижимости вправе обратиться в суд.

В этом случае взрослого человека можно исключить из списка зарегистрированных в одностороннем порядке, заверила Рудакова.

«Если продавец не выписывается, он нарушает закон. Можно направить ему претензию в письменной форме заказным письмом, а можно сразу идти в суд. В этом случае покупателя защищает статья 19.15.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях», — отметила юрист.

Если продавец намерен продавать квартиру, но не собирается выписываться, это должно насторожить покупателя. Юристы советуют отказаться от такой сделки.

Бывают случаи, когда продавец сознательно или ненамеренно скрывал наличие прописанных по его адресу лиц. Это, по словам Кульпиной, не будет основанием для признания сделки недействительной или ее отмены.

«Однако это повод обратиться в суд с иском о снятии лиц с регистрационного учета по адресу», — объяснила специалист.

Как выписаться из продаваемой квартиры

Выписаться можно следующим образом:

• через отделение МВД;
• через МФЦ;
• через портал госуслуг.

Процедуру могут провести в том числе по доверенности, заверенной у нотариуса.

Стоит помнить, что при оформлении новой постоянной регистрации старая будет погашена автоматически. Это означает, что если продавцу есть куда прописаться, он может не выписываться из продаваемой квартиры, а сразу прописаться в новой, а по предыдущему адресу его выпишут автоматически.