Апартаменты против квартир. Битва за права владельцев и различия в регулировании в 2026 году

Правовой статус квартиры и апартаментов

Здесь кроется основное различие. Квартира — это жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания со всеми правами, гарантированными жилищным законодательством. Апартаменты же, как правило, считаются нежилыми помещениями, чаще всего гостиничного типа, пригодными для временного пребывания.

Это определяет целый ряд важных моментов:

• регистрация: в квартире можно оформить постоянную регистрацию (прописку), что дает право на получение социальных услуг, медицинского обслуживания и участие в выборах. В апартаментах получить постоянную регистрацию невозможно, а временная ограничена по срокам;
• налогообложение: налог на имущество для апартаментов, как правило, выше, чем для квартир. Это связано с их рассмотрением как коммерческой недвижимости;

• коммунальные платежи: тарифы на коммунальные услуги для апартаментов могут быть выше, чем для квартир, так как рассчитываются по тарифам для коммерческой недвижимости;
• санитарные и строительные нормы: к квартирам предъявляются более строгие требования по инсоляции, шумоизоляции и другим параметрам, обеспечивающим комфортное проживание. К апартаментам относятся менее жестко, что позволяет застройщикам экономить на строительстве и увеличивать плотность застройки.

Тенденции в законодательстве для апартаментов

В последние годы эксперты наблюдают тенденцию к сближению правового статуса апартаментов и квартир. Правительство осознает, что апартаменты стали неотъемлемой частью жилищного фонда, и разрабатывает меры по защите прав их владельцев.

В 2025 году внесли изменения в Гражданский кодекс России, которые уточнили понятие «апартаменты» и определили порядок их использования. Также рассматривается возможность внесения изменений в Жилищный кодекс, направленных на уравнивание прав владельцев апартаментов и квартир.

Среди обсуждаемых мер:

• возможность регистрации по месту жительства (прописки) в апартаментах при определенных условиях. Речь идет о приведении апартаментов в соответствие со строительными и санитарными нормами, предъявляемыми к жилым помещениям;
• установление единых тарифов на коммунальные услуги для апартаментов и квартир. Это позволит снизить финансовую нагрузку на владельцев апартаментов;
• упрощение процедуры перевода апартаментов в статус жилого помещения: открывает путь для владельцев, желающих получить все права, предусмотренные собственникам квартир;

Однако стоит отметить, что процесс законодательного урегулирования статуса апартаментов идет медленно и пока не принес ощутимых результатов. В 2026 году останется множество нерешенных вопросов, а владельцам апартаментов по-прежнему придется сталкиваться с ограничениями в правах.

Защита интересов владельцев апартаментов

Несмотря на законодательные пробелы, у владельцев апартаментов есть возможности для защиты интересов.

Суды все чаще встают на сторону владельцев апартаментов в спорах с управляющими компаниями и коммунальными службами, ссылаясь на принцип равенства прав и законных интересов. Существуют общественные организации, которые занимаются защитой прав владельцев апартаментов и оказывают юридическую помощь, лоббируя изменения в законодательстве.

Важно внимательно изучать договор управления апартаментами перед его подписанием и включать в него положения, защищающие права владельцев.

Однако возможности защиты прав владельцев апартаментов остаются ограниченными. Судебные разбирательства могут быть долгими и дорогостоящими, а общественные организации не всегда обладают достаточными ресурсами для эффективной защиты.

Выводы и рекомендации для покупателей в 2026 году

Выбор между апартаментами и квартирой – это всегда компромисс между ценой, местоположением, удобствами и правовым статусом. В 2026 году следует учитывать следующие факторы:

• цель приобретения: если в планах купить недвижимость для постоянного проживания с возможностью регистрации, то лучше отдать предпочтение квартире. При важности инвестиционной привлекательности и возможности сдачи в аренду апартаменты могут быть более выгодным вариантом; 
• риски: необходимо осознавать риски, связанные с неопределенностью правового статуса апартаментов. Оценить потенциальные расходы на налоги и коммунальные платежи, а также возможные ограничения в правах;
• перспективы: следует следить за изменениями в законодательстве и оценивать перспективы сближения правового статуса апартаментов и квартир.

Принимая решение о покупке, необходимо тщательно взвесить все за и против, изучить юридические аспекты и проконсультироваться со специалистами. Помните, осведомленность — лучший способ защитить свои интересы на рынке недвижимости.

В заключение хочу отметить, что ситуация с апартаментами в 2026 году остается динамичной. Законодательство постепенно меняется, но до полного уравнивания прав владельцев апартаментов и квартир еще далеко. Поэтому, принимая решение о покупке, необходимо проявлять осторожность и учитывать все риски.

Автор публикации: брокер по недвижимости компании Anwin Дан Саркисян