Купил сейчас — расплатился потом. Почему ЦБ взялся за рассрочку на жилье

Рассрочку хотя приблизить к ипотеке

Банк России предложил дополнительно урегулировать рассрочку, которую застройщики предоставляют покупателям квартир по договорам долевого участия. Инициатива вошла в проект Основных направлений развития финансового рынка России на 2027 год и период 2028–2029 годов, одобренный советом директоров регулятора.

ЦБ объяснил необходимость изменений тем, что рассрочка во многом похожа на ипотеку, но при ее широком распространении долговая нагрузка граждан может оставаться скрытой, а уровень защиты покупателей — уступать тому, который действует на рынке потребительского кредитования.

Регулятор предложил ограничить максимальный срок рассрочки тремя годами после ввода дома в эксплуатацию. После сдачи объекта квартиру должны оформить в собственность покупателя, но до полной оплаты она останется в залоге у застройщика. Платежи предложили проводить через специальный счет в банке, который предоставил проектное финансирование.

Кроме того, ЦБ хочет ограничить ответственность покупателя при систематической просрочке: ее максимальный размер должен составить 20% годовых от суммы просроченной задолженности. Информацию о рассрочке планируют передавать в бюро кредитных историй.

Это пока именно предложения, а не вступившие в силу правила. Сам документ имеет статус проекта, причем Банк России принимает комментарии к нему до 9 октября.

Еще в феврале руководитель службы по защите прав потребителей, член совета директоров Банка России Михаил Мамута в интервью «Известиям» называл рассрочку на недвижимость главной проблемой в этой сфере. По его словам, инструмент получил распространение из-за дорогой ипотеки.

«Она популярна из-за высоких ставок по ипотеке — у некоторых застройщиков до 30–40% квартир продаются в рассрочку», — отмечал он.

Рассрочки хотят прописать в законе

При этом идея регулирования появилась не только в сентябрьском документе ЦБ. В проекте федерального закона о рассрочках при долевом строительстве уже прописан отдельный набор правил для таких сделок.

В частности, договор с рассрочкой предлагается заключать исключительно в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью. В нем потребуется указывать количество, размер и сроки платежей.

Покупателю предлагают гарантировать право полностью или частично погасить рассрочку досрочно. При этом частичная досрочная выплата не потребует переоформлять договор: деньги зачтут в счет последних платежей.

Отдельные правила предусмотрены на случай систематической просрочки. Таковой проект считает нарушение срока платежа более трех раз за 12 месяцев либо задержку платежа более чем на два месяца.

После этого застройщик сможет потребовать выплатить весь остаток долга досрочно, но должен предоставить покупателю не менее 30 календарных дней. Вместо пени договор сможет предусматривать проценты на просроченную задолженность, но не более 20% годовых.

Мамута ранее объяснял, что действующие договоры могут предусматривать гораздо более жесткие последствия просрочки после ввода дома в эксплуатацию.

«Мы предлагаем ограничить штраф — не более 20% годовых от суммы просрочки, а не от всей задолженности», — говорил представитель ЦБ.

Сам законопроект предусматривает вступление этих норм в силу с 1 сентября 2027 года и в основном распространяет их на ДДУ, заключенные начиная с этой даты.

Рассрочка сейчас, ипотека потом

Одна из моделей поведения покупателя — внести часть стоимости квартиры в рассрочку, а оставшийся долг позднее закрыть ипотекой. Однако рассчитывать на будущий банковский кредит как на гарантированный источник последнего платежа рискованно, объяснила 360.ru эксперт по недвижимости Наталья Перескокова.

«Банк не обязан через год, два или три одобрить человеку ипотеку. За это время может измениться доход, долговая нагрузка, семейное положение. Поэтому рассматривать рассрочку как гарантированный мостик к ипотеке нельзя», — отметила она.

Высокие ставки по ипотеке, по словам эксперта, стали одной из причин популярности рассрочек: покупатель может зафиксировать стоимость объекта и распределить платежи во времени. Но отсутствие кредитного процента само по себе еще не означает, что такой способ покупки окажется дешевле.

Проблема пересекается с одним из ключевых аргументов ЦБ. Регулятор опасается, что обязательства по рассрочкам могут скрывать реальную долговую нагрузку человека.

В законопроекте поэтому предусмотрено, что уполномоченный банк станет источником формирования кредитной истории покупателя и будет передавать сведения о рассрочке в БКИ. Это означает, что после появления рассрочек в кредитных историях банку будет проще учитывать такое обязательство при оценке долговой нагрузки человека, который впоследствии обращается за кредитом. Сам законопроект прямо включает среднемесячные платежи по рассрочке в сведения кредитной истории.

Для девелопера рассрочка помогает сохранить продажи в ситуации, когда покупателю недоступна дорогая ипотека. Но есть обратная сторона: деньги поступают на эскроу постепенно, поэтому проект получает меньше средств для покрытия проектного финансирования.

«По сути, вместо кредита используется рассрочка с обеспечением ипотекой», — так Мамута описывал сложившуюся модель еще в феврале.

Что изменится для покупателей

По мнению Перескоковой, трехлетний предел скорее изменит структуру спроса на рассрочку, чем приведет к его резкому исчезновению.

«Для части покупателей рассрочка останется удобным инструментом, а часть просто не сможет уложиться в такой срок. Поэтому я бы говорила скорее об изменении структуры спроса, чем о его обвале», — объяснила эксперт.

Застройщикам в таком случае придется активнее использовать другие способы стимулирования продаж. Для покупателя же главным остается вопрос, из каких средств он погасит задолженность.

«Человек должен еще на входе понимать, откуда возьмет деньги на последний платеж. Если весь расчет строится только на том, что через несколько лет ему обязательно дадут ипотеку, это рискованная стратегия», — подчеркнула Перескокова.

Предлагаемое регулирование в итоге затрагивает не только продолжительность рассрочки. ЦБ и подготовленный ранее законопроект фактически предлагают сделать обязательства покупателя прозрачнее для банков, закрепить его право собственности после сдачи дома, определить порядок платежей и ограничить последствия просрочки.