Тонкая грань несправедливости. Зачем делить ипотеку на кластеры

В России предложили разделить ипотеку

Предложение правительства России разделить регионы на «ипотечные кластеры» — одна из мер, которые могут помочь эффективнее управлять развитием строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства.

Учитывая различия в темпах роста населения и объемах строительства, такое разделение может позволить более целенаправленно распределять государственную поддержку и ресурсы в рамках программ льготной ипотеки.

Дифференцированный подход, по мнению властей, поможет эффективнее реагировать на ситуацию в каждом регионе и адаптировать меры государственной поддержки ипотечного кредитования к его специфике.

В то же время важно учесть, что эффективность мер будет зависеть от точности определения кластеров и правильного распределения ресурсов для их развития. О необходимости дифференцировать льготную ипотеку по субъектам говорила и глава Центробанка Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме осенью 2023 года.

Конечная цель — обеспечить доступным и качественным жильем россиян во всех регионах, а также поддержать развитие строительной отрасли, которая играет важную роль в экономическом развитии страны.

На какие кластеры разделят ипотеку

Создание «динамичных», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующих» и «депрессивных» кластеров позволит более точно анализировать ситуацию в каждом регионе и принимать меры для стимулирования развития строительной отрасли там, где это необходимо, или для корректировки неравенств между спросом и предложением на рынке жилья.

Риелтор и эксперт по недвижимости Наталья Перескокова заявила «360», что решение разделить все ипотечные программы на кластеры — чудесная инициатива, поскольку она поможет многим россиянам в квартирных вопросах и принесет населению огромную пользу. По ее словам, риелторское сообщество «полностью поддерживает» идею правительства.

«В крупных городах темпы роста строительства и спрос выше, чем в других регионах. Если ипотечную ставку изменят и будут как-то регулировать, это поможет решить вопрос тем людям, которые живут в регионах. В первую очередь речь идет о, так скажем, среднеобеспеченных жителях, которые не могут позволить себе крупные города по типу Москвы, Санкт-Петербурга или Краснодара, но хотят остаться в своем городе и жить в уютной, хорошей и комфортной квартире», — объяснила Перескокова.

Ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута, в свою очередь, не согласился, что инициатива о разделении несет исключительно положительный характер. По его словам, программы разбили на кластеры в зависимости от доходов населения в определенном регионе. Слишком большая разница в условиях и ипотечных ставках — далеко не справедливое решение.

«Ряд областей будут получать льготные и субсидированные ипотеки, а соседние, не входящие в определенный кластер, например депрессивные, будут покупать недвижимость по более высокой цене под больший процент. Насколько это справедливо по отношению ко всем российским регионам? Очень тонкий момент», — обратил внимание брокер.

Он уточнил, что если разделить всю страну на кластеры и каждому региону сделать персональные условия по ипотеке, то непонятно, как будет работать механизм регулирования.

Собеседник «360» отметил: вероятность того, что разделение на «положительные» и «отрицательные» кластеры с низкими и высокими ставками будет адекватно работать, совсем мала. По его мнению, на первый взгляд, выгодное предложение может вызвать обратный эффект и подчеркнуть несправедливость по отношению к регионам-соседям.

«Есть риски, что в регионах с большим спросом жилье станет дороже, а цена за квадратный метр сильно подскочит», — предупредил эксперт по недвижимости.

Какие льготные программы по ипотеке будут в России

Господдержку в виде льготной ипотеки под 8% с большой вероятностью действительно отменят после 1 июля 2024-го, чего нельзя сказать о семейной программе, которую, по указу президента России, все же продлят. Она, по мнению Дмитрия Ракуты, в этом году останется основным вариантом для выгодной покупки жилья.

Риелтор Наталья Перескокова согласилась с этим и добавила, что и условия, и сами программы необходимо расширять и продлевать.

«Надеюсь, что снова включат в бюджет использование ипотеки с господдержкой для приобретения квартиры в новостройках. В любом случае многие программы будут улучшать и расширять для всех покупателей», — заверила она.

Ипотеку для IT-специалистов, вероятно, ждут большие изменения, допустил ипотечный брокер. Сейчас, по словам Дмитрия Ракуты, обсуждают необходимость рефинансирования и продления программы, поскольку за полтора года предоставляемый лимит бюджетных средств полностью исчерпали, а ряд банков прекратили кредитование для айтишников.

Региональные и кластерные ипотеки, по его словам, — продолжение тех программ, которые могут появиться в будущем. Возможно, в России запустят новый ипотечный проект, допустил Ракута.

«Все будет зависеть от рынка. Если у него будет спрос или рынок недвижимости вместе с экономикой сильно замедлится, то правительство введет новые программы. Но с учетом условий от Центробанка, чтобы проекты не вызвали бум закредитованности, ажиотаж и всплеск стоимости квадратного метра», — подытожил собеседник «360».