Один разрушит всю цепочку. Почему альтернативные сделки стали популярны у россиян
Ипотечный брокер Ракута перечислил основные сложности альтернативной сделки
:focal(0.39:0.42):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8yL2lwb3Rla2FfYWFnazNRVy5qcGc.webp?w=1920)
Высокие ставки по ипотеке и жесткие правила кредитования вынуждают россиян обращаться к старым способам купить квартиру. Вторичный рынок и альтернативные сделки теперь выглядят привлекательнее, чем новостройки и кредиты на несколько десятков лет. Почему такой формат снова стал популярен и какие нюансы скрывает выгодная, на первый взгляд, сделка — в материале «360».
Покупка квартиры в обход ипотеки
В Москве на рынке вторичной недвижимости с начала января 2024 года наметился тренд к альтернативному формату купли-продажи, заявила компания по анализу недвижимости. Он стал предпочтительным примерно для 60% покупателей, что значительно превышает уровень конца 2023 года — на 30%.
Одна из причин — высокие процентные ставки по ипотеке, которые делают приобретение через банк непосильным для многих россиян.
Интересно
Покупатели, сталкивающиеся с трудностями при решении жилищного вопроса с использованием собственных средств или не способные позволить себе кредит под 17-18% годовых с ежемесячными платежами в размере 200-300 тысяч рублей, все чаще обращаются к альтернативным сделкам.
Это позволяет им найти более гибкие и доступные варианты приобретения недвижимости.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8yLzIwMjQwMjE0LWdhZi11MDMtMDY2LmpwZw.webp?w=1920)
Аналитики напомнили, что тренд к альтернативным сделкам на столичном рынке вторички имеет предысторию. До 2005 года, когда новостроек в Москве практически не было, а спрос на жилье, наоборот, был высоким, альтернативные сделки пользовались популярностью. Покупатели обменивались квартирами и выстраивали цепочки обмена.
Время кризисов и застоя часто стимулирует спрос на альтернативные сделки, поскольку люди стремятся использовать наличные средства вместо того, чтобы оставлять их без дела. Такая же ситуация была на рынке недвижимости в 2010 году и в период с 2014 по 2016 год.
Специалисты указали на то, что доля альтернативных сделок может продолжить расти и достичь еще 10% к концу 2024-го.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативные сделки можно совершить только в том случае, если у потенциального покупателя есть собственная недвижимость, уточнил в разговоре с «360» ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Допустим, у человека есть однокомнатная квартира и он хочет улучшить жилищные условия: переехать в другой район и увеличить квадратные метры до двушки.
«При альтернативе у человека всегда в собственности есть какой-то объект недвижимости. Соответственно, когда стоит задача улучшить жилищные условия или переехать, сделка возможна только при условии продажи объекта и одновременной покупки другого. Разорвать эти сделки невозможно», — предупредил эксперт.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8yLzIwMjQwMTI5LWdhZi1yZzQxLTAwMl9sZ2h0QTFRLmpwZw.webp?w=1920)
Сложности и нюансы альтернативной сделки
Человек, продающий квартиру, должен найти покупателя и подобрать себе новый объект недвижимости, при этом сопоставив сделку купли-продажи. Основная сложность, по мнению эксперта, — затруднительная организация и «сбор» самой сделки из-за дополнительных участников.
«Бывает так, что покупатель приобретает квартиру также по альтернативе, тогда выстраивается определенная цепочка, которая может начинаться от двух квартир и заканчиваться пятью. По факту все это — одна сделка, но с огромным числом участников», — добавил Ракута.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8yL3JlYWwtZXN0YXRlLWFnZW50cy13b3JraW5nLWNsb3NlLXVwLW9mZmljZS1iYWNrZ3JvdW5kc19EVnhJeUwwLmpwZw.webp?w=1920)
Такие сделки могут со временем «развалиться» на разных этапах — покупатель или продавец в любой момент может отказаться от участия.
Тем не менее сейчас рынок вторички в России — в стагнации, а альтернативные сделки — самый оптимальный вариант выхода из ситуации, когда нужно приобрести именно готовое жилье.
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер
Покупатели могут купить квартиру на вторичном рынке с ипотекой, отметил эксперт. Но ни о каких 20-30 миллионах на несколько десятков лет здесь не может быть и речи.
По словам брокера, если покупатель решился на кредит, максимальная сумма займа может быть до четырех миллионов рублей. Подавляющее большинство укладываются в два-три миллиона.
«Даже при условии, что сейчас ипотечная ставка составляет 17%, ежемесячный платеж по такому виду займа будет достаточно комфортным. Россияне покупают квартиры по альтернативной сделке еще потому, что через год-полтора ставку могут снизить и объект можно будет рефинансировать», — рассказал Дмитрий Ракута.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8yLzIwMjMwOTA0LWdhZi1yYjM4LTA5Mi5qcGc.webp?w=1920)
Несмотря на привлекательные условия по ипотеке, альтернативные сделки остаются в категории сложных.
При их организации существует много тонкостей и нюансов, в частности по расчетам, взаимодействию с продавцом и покупателем, правильному ведению документации со сроками регистрации, освобождения и переезда в квартиру, перечислил Ракута.
«При альтернативе, конечно, лучше не самостоятельно, а при помощи профессионала организовывать весь процесс. Чем больше и сложнее сделка, тем выше шансы, что она может сорваться. При работе со специалистом есть вероятность, что все участники в результате выполнят обязательства и улучшат свои жилищные условия», — заключил ипотечный брокер.
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC92cmFjaC1mcmlwaWstcHJpZW0uanBn.webp?w=1920)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC8yMDI0MDYwNC1nYWYtcm02Ny0wMDcuanBn.webp?w=1920)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC9waG90by0yMDI0LTEwLTE4LTIwLTMxLTQ4LmpwZw.webp?w=1920)
:focal(0.48:0.31):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC8yMDI0MDkyMC16ZWEtcDE2OS00NzYuanBn.webp?w=1920)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC8yMDExMDcyNC16YWYteDk5LTM0Mi5qcGc.webp?w=1920)
:focal(0.47:0.58):format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNC8xMC95a2F2LWRrX3JtMEF2R3AuanBn.webp?w=1920)