Как не попасть впросак при покупке квартиры

Кризис не повод откладывать покупку недвижимости. Потенциальным владельцам жилья стоит помнить, что неправильно купленная квартира может привести их в суд. Как правильно оформить сделку и на какие подводные камни обратить внимание "360 Подмосковье" рассказала специалист юридической фирмы Via Lege Мария Артемова.

Фото: Public domain

- Какие есть подводные камни при покупке квартиры?

- Подводных камней при  приобретении квартиры много. По идее они могут быть на каждом углу. У нас  многие считают, что посмотрел выписку из домовой книги, взял выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), попросил справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров, значит проверил квартиру: зачем платить деньги агентствам недвижимости, юристам?

На самом деле нужно проверить всю цепочку документов на квартиру. Даже если мы говорим о том, что  цепочка короткая, то есть квартиру приватизировали и продают, даже здесь есть подвохи. Есть люди, отказавшиеся от приватизации. Сделав это, они приобретают право постоянного бессрочного пользования данной квартирой. Пока они сами из квартиры не выпишутся, их невозможно выписать ни по суду, ни каким-либо еще образом. Это мина замедленного действия. После сделки внезапно оказывается, что среди зарегистрированных в квартире есть такие люди. И они не собираются выписываться, более того, если квартира однокомнатная, то у них преимущественное право пользования квартирой даже перед собственником. Таким образом, мы покупаем квартиру, жить в ней не можем, зато налоги платить обязаны.

Аналогичная ситуация складывается, когда родители получили в советское время квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Ордер выдавался на семью с детьми, дети не стали собственниками этой квартиры, а суды признают за ними право бессрочного пользования квартирой. Это означает, что сняться с регистрационного учета в квартире они могут только по своей доброй воле, выписать их через суд невозможно.  Квартира могла быть при этом приватизирована, потом подарена кому-нибудь из родственников и так далее. Кто-то из отказников остался, собственников уже несколько сменилось. Поэтому надо смотреть всю цепочку. 

Фото: Public domain

Еще одна ситуация, когда появляются такие неприкосновенные лица, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия, это когда речь идет, например, о завещании, в котором упомянуты лица, имеющие право требования к наследнику. Например, может быть указано, что наследник обязан обеспечить проживание какого-то лица в этой квартире. Случается, что данное право не зарегистрировано в Росреестре в качестве обременения квартиры.

Еще одна мина замедленного действия - это материнский капитал. Когда родители получают материнский капитал для погашения ипотеки, они пишут обязательство, что, когда долг будет погашен, они обязуются переоформить в течение полугода квартиру, в том числе в собственность детей.   Потому что банки не берут несовершеннолетних в заемщики. Обязательства такие есть, но мы писали запросы и в Пенсионный фонд, и в органы опеки, и даже уполномоченному по правам ребенка. И выяснили, что никто не контролирует исполнение этих обязательств. Родители могут снять ипотеку и тут же продать квартиру, ничего детям не выделяя. В итоге человек купил квартиру, а через десять лет он получает повестку в суд, узнает о том, что выросшему ребенку предыдущих собственников полагается доля в этой квартире.

- На какие вещи в первую очередь обращать внимание?

- Первое, что нужно понимать: необходимо узнать историю квартиры. От момента получения права собственности первого владельца до момента, когда жилплощадь получил нынешний продавец. Всю эту цепочку.

На первом этапе приватизации надо проверить, не было ли отказников. Если квартира была подарена, то узнать, не возникло ли при договоре дарения право проживания у предыдущего дарителя. Если была завещана, то не было ли там завещательных отказов, других родственников, наследственных споров. Если продана, то не использовался ли материнский капитал при покупке, не нарушаются ли права супруга при продаже.

Фото: Public domain

Всегда говорю, смотрите фамилии. Ищите по сайту суда на портале sudrf.ru http://sudrf.ru/, это все открытая информация. Еще есть сайт rospravosudie.com https://rospravosudie.com/, там тоже многие решения судов выкладываются.

Часто бывает, что квартира - в собственности одного из супругов. Это добрачная собственность. Она не является совместной. А потом они вместе сделали ремонт. Подумали и заключили брачный договор, что квартира будет совместной собственностью. Но брачный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Потом они  поссорились, разбежались, и один из них ее продал. Права второго супруга получаются нарушены. Я прошу обычно супруга продавца, даже если собственность не совместная, подготовить заявление о том, что не заключался брачный договор.

Еще один пункт. У нас покупатели стали просить у продавцов предоставить справки из психоневрологических и наркологических диспансеров.  Для начала нужно понимать, что водительское удостоверение - это не справка. Во-вторых, справки из диспансеров бывают двух типов. Первый тип, в справке написано "на учете не состоит". Вторая справка "на момент освидетельствования отклонений не выявлено". Меня как представителя покупателя всегда интересует справка первого типа. Потому что справка, что кто-то прошел сегодня освидетельствование обозначает только то, что в определенный момент человек был вменяем. А в момент подписания договора мог быть и не в себе. Потом уже в суде, если справки нет, человек может сказать, что я не понимал, что делал, когда продавал квартиру.

Фото: Public domain

- Если человек все же попал в непростую, спорную ситуацию, что ему делать в первую очередь, куда обращаться?       

- Главное не делать никаких лишних телодвижений и сразу идти к юристу. Потому что любое сделанное действие здесь может навредить. Если человек получает иск, необходимо собрать всю возможную полезную информацию и идти к юристу. Самостоятельно не пытаться что-то решать, не вступать ни в какие переговоры, в такой ситуации есть риск остаться без денег и без квартиры.

Если есть судебный процесс, то надо третьим лицом привлекать продавца квартиры. Это то лицо, к которому в ряде случаев вы можете предъявить требование о взыскании с него убытков, которые возникли в результате судебного процесса. Возможно, вы останетесь без квартиры, но какую-то часть денег все же вернете.

Как правило, от грубых ошибок в состоянии уберечь достаточно квалифицированный риелтор. В приличных агентствах недвижимости, да и у большинства частных риелторов, есть юрист, с которым можно проконсультироваться. Просите, чтобы вам подробно объяснили, что именно и как именно проверяли по квартире. Однако следует иметь в виду, что бывают ситуации, когда с первого взгляда не видно, что с квартирой что-то не то, требуется время и тщательный анализ документов.

Ранее сообщалось, что власти Московской области прогнозируют к концу 2015 года падение продаж жилой недвижимость на 40-60%. В регионе проводятся мероприятия по поддержанию спроса. Читать далее>>